Negli ultimi decenni è aumentata la consapevolezza dell’importanza delle clausole ambientali nelle transazioni e nei trasferimenti di proprietà.
Questo ha portato (o meglio avrebbe dovuto portare), ad attività preventive di due diligence legale ambientale, per evitare rischi di natura economica e legale connessi a problematiche per esempio di inquinamento.
La mancata o scarsa conformità alla normativa ambientale può incidere concretamente sul valore patrimoniale dei beni, e per questo si parla di passività ambientali.
Gli artt. 1490 e 1497 del c.c. disciplinano le garanzie legali della vendita di beni immobili e produttivi.
I rapporti contrattuali possono anche essere soggetti ad inadempimento.
In questo caso risulta opportuno distinguere diverse ipotesi:

  1. non conformità di impianti produttivi alla normativa ambientale;
  2. non conformità dell’attività trasferita alla normativa ambientale (e.g. mancanza di autorizzazione);
  3. necessità di opere di bonifica dei beni trasferiti per presenza di suoli contaminati.

Nella prassi contrattuale sovente vengono aggiunte delle clausole atipiche, le c.d. clausole di manleva con cui l’alienante si impegna tenere indenne e/o manlevare l’acquirente, anche verso domande avanzate da terzi.
Con il termine manlevare per l’appunto si intende “sollevare altri dalle conseguenze di un fatto che reca pregiudizio economico”.
Altre clausole comuni sono quelle inserite nei contratti di compravendita con le quali il promissario venditore garantisce la conformità del bene oggetto della vendita e l’assenza di qualsivoglia pregiudizio ambientale (environmental claim).
In caso contrario l’acquirente è tenuto a richiedere quanto speso per conformarsi alla normativa ambientale all’alienante.
Esistono ovviamente anche le clausole che ribaltano completamente la situazione, ovvero quelle che limitano totalmente o parzialmente la responsabilità dell’alienante, riversando sull’acquirente parte dei rischi economici di natura ambientale derivanti dalla non conformità dei beni trasferiti.
Questa limitazione di responsabilità prevede talora la previsione di franchigie o di un tetto massimo entro il quale l’alienante si impegna ad indennizzare l’acquirente per le passività emerse dopo il trasferimento.
Ovviamente vi sono dei requisiti per la validità di questo tipo di clausole:

  1. il venditore è tenuto sempre per fatto suo proprio ed è nullo il patto contrario (art. 1489 c.c.);
  2. se il venditore ha taciuto in mala fede i vizi il patto è inefficace (art. 1490 c.c.);
  3. la garanzia non è dovuta se il compratore conosceva i vizi alla firma del contratto o erano facilmente riconoscibili, situazione quest’ultima che si verifica quando l’acquisizione sia stata preceduta da una due diligence ambientale (art. 1491 c.c.).

Si noti infine che sono nulli i patti che limitino preventivamente la responsabilità del debitore per dolo o colpa grave (art. 1229 c.c.).

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